CC BY
307
Концепция кадастровой оценки земель как основа налогообложения недвижимости
В.А. Павлова
доцент кафедры земельных отношений и кадастра Санкт-Петербургского государственного аграрного университета, кандидат экономических наук (г. Санкт-Петербург)
Виктория Александровна Павлова, vikalpav@mail.ru
Концептуальный характер вопросу оценки недвижимости в России придает идея перехода на новую систему налогообложения имущества, в реализации которой кровно заинтересовано государство. Очевидно, что налогообложение недвижимости (в частности земли) на адвалорной основе имеет ряд преимуществ. Недвижимое имущество практически невозможно обезличить и утаить от оценки, налоговая база недвижимости относительно стабильна и имеет тенденцию к увеличению. Кроме пополнения бюджета, налогообложение недвижимости может стать средством стимулирования эффективного использования земли и других объектов - средств производства, неразрывно связанных с землей. Кроме того, налог на недвижимость, как показывает опыт многих стран, обеспечивает самоопределение и финансовую независимость муниципалитетов и порождает здоровую конкуренцию между ними по привлечению бизнеса и созданию благоприятных условий жизни для местного населения.
Характерно, что в странах с рыночной экономикой одним из основных источников пополнения государственного бюджета, расходуемого в большей степени на социальные нужды, являются арендные платежи и налоги на недвижимое имущество. В одних странах (США, Канада, Великобритания, Германия, Италия, Япония) плата за землю входит в единый налог на недвижимость, в других (Франция, Дания, ЮАР, Аргентина, Тайвань) является самостоятельным налогом. Как правило, налог на землю относится к местным налогам. В США налог
на недвижимость составляет 1 процент от ее кадастровой стоимости. В Дании, Австралии, Новой Зеландии налог на землю выделен в самостоятельный платеж и составляет 3 процента от кадастровой стоимости земельного участка (налог на здания и сооружения - 1 процент от кадастровой стоимости) [2].
Европейские страны используют широкий спектр методов для установления налоговой базы, на основе которой рассчитывается действительный размер налога на недвижимое имущество (см. табл. на с. 79). В результате значительная часть налоговых поступлений связана с использованием и арендой земли. Например, в Канаде доля платежей за недвижимое имущество ежегодно составляет до 70 процентов от общих налоговых поступлений. Для сравнения отметим, что в российском бюджете эта доля составляет не более 5 процентов, при этом основная часть налогов на недвижимое имущество собирается в крупных городах.
Формированию системы налогообложения объектов недвижимости в России препятствует нерешенность ряда проблем, важнейшие из которых связываются с выбором концепции оценки земли. В настоящее время используют два основных подхода к такой оценке:
1) модели, основанные на заранее определенной и систематически обновляемой нормативной или кадастровой стоимости, устанавливаемой государственными органами;
2) модели, основанные на методиках определения рыночной стоимости, или стоимости, приближенной к рыночной.
Оба направления представляют собой систематизированные методы расчета стоимости. В обоих случаях необходим анализ рынка земли. Однако принципиальная разница заключатся в масштабе проведения работ и контроле качества выполненной оценки.
Первая модель оценки ориентирована на воспроизводство одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для выполнения такой оценки требуется большой штат, поскольку необходима разработка стандартной методики, способной унифицировать процедуру оценки большего, чем при реализации второй модели, количества объектов собственности. Также неизбежно использование статистических методов как в процессе оценки, так и для проверки качества выполненной оценки.
Оценка рыночной стоимости на конкретную дату выполняется, как правило, небольшим количеством персонала, решение принимается конкретным специалистом. Качество выполненной работы определятся путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов.
Как первый, так и второй подходы к проблеме оценки земли имеют положительные и отрицательные стороны. Определение налогооблагаемой базы на основе нормативной или кадастровой стоимости представляется более отрегулированным и простым методом с точки зрения реализации в масштабе всего государства. Его преимущества выражаются в следующем:
• возможность периодического и масштабного обновления результатов исходя из общеэкономических и социальных условий;
• целостность и однообразие результатов оценки, обеспечивающих определенную «справедливость» при расчете ставок налога;
• наличие большого объема данных для обоснования и защиты результатов оценки.
Немаловажное значение имеет и величина затрат на проведение кадастровой оценки. Индивидуальная рыночная оценка объектов недвижимости обходится значи-
тельно дороже, чем оценка в общегосударственном масштабе.
Вместе с тем применение методов нормативной или кадастровой оценки земель связано с определенными трудностями. Необходимо обеспечить надлежащее качество и надежность исходных данных, которые связаны с функционированием развитого рынка недвижимости во всех регионах и сегментах. Необходимо также фундаментальное программное обеспечение статистической обработки данных для анализа выборки и построения приемлемой модели. Следует отметить, что функционирование развитого рынка недвижимости является непременным условием, позволяющим использовать не только кадастровые, но и рыночные методы оценки. Очевидно, что при использовании достаточно совершенных методов результаты кадастровой и рыночной оценки не должны существенно различаться.
На наш взгляд, оптимальным решением является применение методов массовой оценки, основанных на единой методологии с использованием стандартизированного программного обеспечения для расчета кадастровой стоимости (на основе данных о ситуации на рынке недвижимости), что обеспечит эффективность, преемственность, непредвзятость, сопоставимость результатов на всей территории региона и страны в целом. Кадастровая оценка недвижимости, проведенная на базе научно обоснованной методики с использованием адекватного единого программного обеспечения, вносит ощутимый вклад в экономическое развитие России, а именно:
• увеличит возможности финансового самоопределения муниципальных образований;
• улучшит экономические и социальные условия во всех муниципальных образованиях;
• в долгосрочной перспективе новая система побудит муниципальные образования к дальнейшей приватизации земли, а в городах поддержит развитие товариществ собственников жилья, что поможет сохранить и продлить жизнь жилищного фонда России.
Таблица
Системы оценки для целей налогообложения земли и недвижимости в странах Европы1
Страна Используется ли система массовой оценки? Организация, отвечающая за проведение массовой оценки для налогообложения Что является объектом оценки? Основные участники процесса массовой оценки Каковы источники финансирования системы массовой оценки земли? Как часто проводится переоценка земли? Существует ли специализированная база данных оценочной информации? Кто является ее держателем? С какими информационными системами связана система массовой оценки?
1 2 3 4 5 6 7 8 9
Дания Да Налоговые органы Земля + + здания / сооружения Оценочные комитеты Муниципальные структуры (описание объектов, рассылка уведомлений) Совместно местный (муниципальный) и государственный бюджеты С 1998 года -ежегодно (до 1998 года -один раз в 4 года) Налоговые органы (также ведется на локальном уровне) Земельный кадастр
Финляндия Да Иные организации Земля + + здания / сооружения Национальное бюро по оценке Финский технический исследовательский институт Муниципалитеты Государствен н ый бюджет 1 раз в 5 лет + + ежегодная корректировка Налоговые органы Земельный кадастр
Франция Да Органы по управлению земельными ресурсами (под эгидой Министерства экономики) Земля + + здания / сооружения Департамент правовой поддержи недвижимости Коммунальные комиссии (департамент государственной собственности Министерства финансов) Государствен н ый бюджет (доходы от налогообложения) Общая переоценка - 1 раз в 6 лет, актуализация -1 раз в 3 года Налоговые органы Реестр собственности
1 Таблица составлена поданным исследования, проведенного в 2001 году Технологическим университетом Греции (National Technical University of Athens School of Rural and Surveying Engineering).
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, iovrf@mail.ru
Продолжение таблицы
1 2 3 4 5 6 7 8 9
Германия Да Налоговые органы Земля + + здания / сооружения Эксперты-оценщики Независимые региональные оценочные органы Государствен н ый бюджет Применяется система индексации Налоговые органы Земельный кадастр
Италия Да Органы по управлению земельными ресурсами Земля + + здания/сооружения -только для земель поселений Земля -только для сельской местности Агентство по территориям, имеющее территориальные органы (под эгидой Министерства финансов) Муниципальные органы Государствен н ый бюджет + плата за оказываемые услуги 1 раз в 10 лет (для городских и сельских территорий) Органы управления земельными ресурсами Нет информации
Испания Да Органы по управлению земельными ресурсами Земля + + здания / сооружения Государственные структуры кадастра Государствен н ый бюджет 1 раз в 8 лет либо по инициативе местных властей Органы управления земельными ресурсами Нет информации
Швеция Да Налоговые органы Земля + + здания / сооружения Национальная земельная служба (подготовка технологий) Национальные налоговые органы (инструкции и руководства) Региональные налоговые органы (выполнение оценки) Государствен н ый бюджет 1 раз в 6 лет + + корректировка стоимости в соответствии с уровнем развития рынка Налоговые органы Земельный кадастр
№ 7 (130) 2012 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Налог на недвижимость необходим для стимулирования собственников к эффективному управлению объектами, он является элементом цивилизованных экономических отношений.
За последние 2 года российская концепция кадастровой оценки существенно изменилась. Ранее она не являлась частью рыночной оценки, работа велась по отдельно выстроенным алгоритмам. В 2010 году, когда в Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» появился термин «кадастровая стоимость», была заложена основа для участия оценщиков в процессе кадастровой оценки. Согласно стандарту кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется на основе математического моделирования, а для сложных объектов может быть применена индивидуальная методика. При построении моделей оценки оценщики используют информацию о сложившемся уровне рыночных цен на рынке недвижимости. Международный опыт показывает, что в условиях зарождения и формирования рыночной экономики не стоит стремиться к очень высокой точности моделей оценки в целях налогообложения. Разумнее найти компромисс между точностью и простотой методов расчета.
Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность последовательных действий, а именно:
1) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки. Орган, принявший такое решение является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости. В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена го-
сударственная кадастровая оценка. Однако Законом об оценочной деятельности предусмотрены переходные положения, согласно которым до 2013 года функции заказчика работ по определению кадастровой стоимости реализует Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр):
• формирование перечня объектов недвижимости. Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, формируется органом кадастрового учета (Росреестром);
• отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки. Учитывая, что финансирование работ осуществляется за счет средств федерального бюджета, отбор исполнителя и заключение контракта осуществляются в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 2005 года № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд»;
2) определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости. Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, актами Министерства экономического развития Российской Федерации, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, регулирующими вопросы определения кадастровой стоимости. До подписания договора на проведение оценки исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан заключить договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления такой деятельности на страховую сумму в размере не менее чем 30 миллионов рублей. После определения кадастровой стоимости отчет об оценке должен быть составлен оценщиком на бумажном и электронном носителях не менее чем в трех экземплярах.
Далее саморегулируемая организация оценщиков, членом которой является оценщик, проводивший оценку, осуществляет экспертизу отчета об оценке в течение 30 дней с даты его составления. Заказчик принимает отчет только при условии наличия экспертного заключения о соответствии оценки установленным требованиям к определению кадастровой стоимости.
В течение десяти рабочих дней с даты принятия отчета заказчик утверждает результаты определения кадастровой стоимости. В пятидневный срок после утверждения заказчик направляет сведения о кадастровой стоимости и один экземпляр отчета в Росреестр.
В порядке, установленном Федеральном законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», орган кадастрового учета вносит сведения о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (Росреестр).
В течение десяти рабочих дней с даты утверждения результатов определения кадастровой стоимости заказчик публикует информацию об утвержденных результатах, в том числе о кадастровой стоимости и дате проведения последней кадастровой оценки.
Следующее принципиальное новшество - законодательно установленная возможность досудебного оспаривания государственной кадастровой оценки. Для этого при территориальных органах Росреестра должны быть созданы специальные комиссии, в которые войдут представители как органов власти, так и профессионального сообщества оценщиков. Ранее оспаривание кадастровой оценки было возможно только посредством обращения в суд.
В соответствии с Законом об оценочной деятельности Росреестр также осуществляет ведение фонда данных государственной кадастровой оценки путем обеспечения сбора исходных данных, сведений о результатах проведения государственной кадастровой оценки, а также посредством проведения мониторинга рынка недвижимости.
ФСО № 4 предполагает при расчетах базироваться на рыночной стоимости объ-
ектов, а это подразумевает определение наилучшего использования объекта. По мнению специалистов, это не корректно, необходимо использовать текущее использование, а проблему эффективности использования объектов решать через налоговые ставки.
Не вызывает сомнения, что процедурные и правовые вопросы, связанные с внедрением системы государственной кадастровой (массовой) оценки недвижимости для целей налогообложения, будут урегулированы и такая система будет успешно реализована на основе нового государственного кадастра недвижимости.
Таким образом, основная сфера использования кадастровой стоимости - создание базы для налогообложения земельных участков, а в перспективе - и других объектов недвижимости.
В настоящее время продолжаются работы по массовой оценке объектов недвижимости для введения комплексного налога на недвижимость вместо раздельных налогов на землю и имущество физических и юридических лиц. Это гораздо более ответственная, с точки зрения анализа объективности полученных результатов, работа. Ее результаты, их справедливость и обоснованность, сопоставимость стоимости объектов недвижимости с различными характеристиками, на основе которых будет формироваться налогообложение, окажутся еще более болезненными для граждан, чем неточности и ошибки земельного налогообложения.
Результатом справедливой оценки станет сохранение, во-первых, стабильности в обществе, что сегодня, возможно, самое главное, и, во-вторых, надежное и устойчивое наполнение местных бюджетов.
ЛИТЕРАТУРА
1. Весели Р., Ланкин А. Государственная кадастровая (массовая) оценка для целей налогообложения - российский и зарубежный опыт / Р. Весели, А. Ланкин // Экономические стратегии. 2008. № 2.
2. Петров В. И. Оценка стоимости земельных участков / под ред. М. А. Федотовой. М. : КНОРУС, 2008.
3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-Ф3.
4. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4) : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508.
5. О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд : Федеральный закон от 21 июля 2005 года № 94-ФЗ.
6. О государственном кадастре недвижимости : Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ.
* * *
Окончание. Начало на с. 26
взыскании неосновательного обогащения истцу также должно быть отказано по причине истечения срока исковой давности (Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта» VS ОАО «Северо-Западный Телеком». Дело № ВАС-360/2012).
Комитет по управлению муниципальным имуществом, считая, что ОАО «Северо-Западный Телеком» при отсутствии законных оснований пользовалось спорным нежилым помещением, являющимся муниципальной собственностью, путем размещения в нем своего оборудования на основании статей 209 и 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд сначала с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, в котором ему было отказано в связи с пропуском истцом срока исковой давности, а потом с новым иском: о взыскании неосновательного обогащения в виде платы за пользование имуществом и процентов.
Тройкой судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) было принято решение о передаче рассмотрения дела в Президиум ВАС РФ, которым было принято постановление отменить все судебные акты нижестоящих судов по этому делу полностью, принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение. В удовлетворении требования Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта»
0 взыскании неосновательного обогащения ОАО «Северо-Западный Телеком» отказать.
III. На арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложены быть не могут
(товарищество собственников жилья «Ангелов 6» VS ООО Меридиан-95». Дело № ВАС-15222/2011).
Нежилое помещение, являющееся собственностью города Москвы, используется по договору аренды с Департаментом имущества города Москвы от 31 марта 2000 года ООО «Меридиан-95» (ответчик).
Договором аренды предусмотрено, что арендатор оплачивает коммунальные и эксплуатационные услуги по отдельному договору, которое общество обязано заключить с лицом, в эксплуатации которого находится нежилой фонд. Таким лицом с 1 января 2009 года является товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) «Ангелов 6» (истец), которое, ссылаясь на задолженность ответчика по оплате услуг на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с 1 января 2009 года по 1 января 2010 года, обратилось с иском в арбитражный суд. Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания с общества 610 168 рублей 56 копеек расходов на содержание и ремонт жилых помещений за 2009 год, суды исходили из условий договора аренды, в соответствии с которым арендатор является лицом, обязанным заключить с истцом соответствующие договоры об оплате эксплуатационных расходов и коммунальных услуг.
В своем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что согласно статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Согласно части
1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Таким образом, собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома. Договор аренды также не порождает обязательств ООО «Меридиан 95» перед ТСЖ «Ангелов 6».
В связи с этим Президиум ВАС Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принял решение отказать в удовлетворении исковых требований ТСЖ «Ангелов 6» к ООО «Меридиан-95» в части взыскания основного долга и отменить все судебные акты нижестоящих судов.
