CC BY
222
О некоторых вопросах, связанных с приобретением прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на них объектов недвижимости
В.А. Яцкий
заместитель начальника отдела земельного законодательства Департамента имущественных и земельных отношений Министерства экономического развития Российской Федерации, кандидат экономических наук
Для создания рынка недвижимости, развития ипотеки, упорядочения земельных и гражданских правоотношений необходимо обеспечить переход от права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками к праву собственности и праву аренды, а также сократить государственную монополию на земельном рынке.
Приватизация земли имеет ключевое значение для развития российской экономики. Именно города с высоким процентом приватизированной земли и активно функционирующим земельным рынком приобретают репутацию территорий с прогрессивным, предсказуемым и благоприятным климатом для инвесторов. Однако до настоящего времени приватизация земельных участков осуществлялась низкими темпами. Так, в Государственном (национальном) докладе о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2006 году (аналогичный доклад за 2007 год еще не утвержден) указывается на то, что, по данным государственного статистического наблюдения за земельными ресурсами, на 1 января 2007 года в собственности граждан и юридических лиц находилось 129,8 миллиона гектаров земельных участков, что составило 7,6 процента земельного фонда страны. Из них площадь земель, находящихся в собственности граждан и их объединений, составила 123,8 миллиона гек-
таров, или 7,2 процента, в собственности юридических лиц находилось 6 миллионов гектаров, или 0,4 процента земельного фонда России. Площадь земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, составила 1 580 миллионов гектаров, или 92,4 процента (см. рис. на следующей странице).
Одной из важнейших причин такого отставания является несоответствие оформленных в советский период прав на землю хозяйствующих субъектов новым, рыночным, условиям. Такая форма права, как постоянное (бессрочное) пользование земельными участками (ПБП), была и остается по настоящее время преобладающей для большинства предприятий и организаций.
Несмотря на то, что Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» прямо была предусмотрена обязанность всех юридических лиц (за исключением органов государственной власти и органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, а также казенных предприятий) сначала до 1 января 2004 года, потом до 1 января 2006 года, затем до 1 января 2008 года (срок неоднократно переносился) переоформить право ПБП своих земельных участков на право собственности или право их аренды, эта работа
в государственной и муниципальной собственности 92,4 процента земель (1 580,0 млн га)
в собственности N. в собственности
граждан юридических лиц
7,2 процента 0,4 процента
земель земель
(123,8 млн га ) (6,0 млн га)
Структура земель Российской Федерации по формам собственности
находится практически в начальной стадии. Так, с момента вступления в силу Федерального закона № 137-Ф3 в 2001 году число переоформленных с права ПБП земельных участков, по экспертным оценкам, составляет менее 25 процентов от общего числа земельных участков, которые могут быть переоформлены. Экспертная оценка, проведенная нами в 2006 году только в отношении земель поселений (а это 1,1 процента наиболее эффективных земель Российской Федерации), показала, что из 18,9 миллиона гектаров земель подлежат переоформлению прав около 14 миллионов гектаров (3,2 миллиона - в собственность и 10,8 миллиона - в аренду). В настоящее время переоформлено всего 1,7 миллиона гектаров, в том числе 0,4 миллиона -в собственность и 1,3 миллиона - в аренду.
В связи с тем, что ранее возникшие права на землю не переоформлялись юридическими лицами ввиду ожидания принятия Федерального закона от 24 июля 2007 года № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» (далее - Закон № 212-ФЗ), который значительно снизил выкупную стоимость земельных участков под приватизированными предприятиями, в целом в период с 2001 по 2007 год процесс
переоформления права ПБП юридическими лицами был практически заморожен. В настоящее время юридические лица продолжают использовать абсолютное большинство земельных участков на условиях ПБП.
Ожидание юридическими лицами вступления в силу Закона № 212-ФЗ не было лишено оснований, так как экспертная оценка, проведенная нами на основе нормативов, заложенных в этом законе, показала, что выкупные цены снизятся по сравнению с 2007 годом:
• в населенных пунктах - в среднем в 3-9 раз;
• на межселенной территории - в среднем в 7 раз.
Таким образом, по расчетам, совокупные затраты юридических лиц на выкуп земельных участков (при условии, что все земельные участки приобретаются в собственность) снижались примерно с 700 до 190 миллиардов рублей, то есть примерно в 4 раза, в Российской Федерации в целом.
Закон № 212-ФЗ вступил в силу 31 октября 2007 года. В целях реализации указанного закона принят приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 30 октября 2007 года № 370 «Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной
собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения».
Кроме Закона № 212-ФЗ, были приняты и другие законы, влияющие на процесс приобретения прав (в том числе, на переоформление права ПБП) на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в частности направленные на снижение издержек и административных барьеров при приобретении указанных прав:
1) Федеральный закон от 17 апреля 2006 года № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», направленный на совершенствование законодательства о разграничении государственной собственности на землю. Этим законом также устранена проблема определения органа власти, в который необходимо обращаться с заявлением при переоформлении прав на земельные участки;
2) Федеральный закон от 18 декабря 2006 года № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым усовершенствован порядок отказа от права ПБП или права пожизненного наследуемого владения земельным участком;
3) Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости», которым установлены новые правила осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества и который должен обеспечить переход к единому государственному учету земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости.
Далее будут даны пояснения к основным положениям Закона № 212-ФЗ и приказа Минэкономразвития России от 30 октября 2007 года № 370, а также пояснения к вопросам, с которыми собственники недвижимости столкнулись на практике при
приобретении земельных участков в собственность или аренду по новым правилам.
Цена продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений
Законом № 212-ФЗ были установлены два механизма определения цены продажи земельных участков: первый действует до 2010 года (с более низким максимальным уровнем цены), второй будет действовать после 2010 года (предел цены - 100 процентов от кадастровой стоимости).
Цена продажи земельных участков до
2010 года
Согласно Закону № 212-ФЗ статья 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ была изложена в новой редакции, в соответствии с пунктом 1 которой установлено, что до 1 января 2010 года продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на наиболее льготных условиях следующим лицам:
• коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности;
• гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной поря-
док (например порядок приобретения земельных участков по правилам так называемой «дачной амнистии») приобретения земельных участков в собственность.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах 20 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше трех миллионов человек, и 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Необходимо обратить внимание, что в этом случае до установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка должна применяться наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.
На практике возникли вопросы при реализации этой нормы ввиду того, что некоторые органы власти, а зачастую и сами собственники недвижимости считают, что указанные льготные цены должны применяться только к тем собственникам недвижимости, которым здания, строения, сооружения непосредственно отчуждались в собственность из государственной или муниципальной собственности, и при переходе прав на такие объекты недвижимости право на льготные цены теряется (то есть право на льготные цены связывается с лицом, участвовавшим в сделке).
Здесь следует иметь в виду, что Закон № 212-ФЗ достаточно четко и однозначно, так сказать, связывает право на льготную цену с объектом недвижимости, отчужденным из государственной или муниципальной собственности. Определяющим критерием применения указанных цен при выкупе земельных участков является факт отчуждения здания, строения, сооружения из государственной или муниципальной собственности. Таким образом, в случае перехода прав на такие здания, строения, сооружения от лиц, ставших их собственниками непосредственно в результате отчуждения из государственной или муниципальной собственности, к другим лицам, ставшим
их собственниками по договору купли-продажи или в результате совершения иных видов сделок, эти лица также будут иметь право выкупить указанные земельные участки по названным ценам.
Кроме того, в отношении применения норм Закона № 212-ФЗ, регулирующих установление цены продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений сооружений, отчужденных из государственной или муниципальной собственности, к тем случаям, когда на таком земельном участке расположены не только приватизированные, но и вновь построенные здания, необходимо иметь в виду следующее. В случае если в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка при отчуждении из государственной или муниципальной собственности расположенных на нем здания, строения, сооружения не были установлены какие-либо ограничения по его застройке, указанные цены выкупа должны применяться к такому земельному участку и в том случае, если помимо здания, строения, сооружения, которые были отчуждены из государственной или м униципальной собствен ности, н а свободных площадях в границах (в соответствии с кадастровым паспортом) таких земельных участков также расположены вновь построенные здания, строения, сооружения.
При этом в соответствии с пунктом 7 статьи 36 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 13 мая 2008 года № 66-ФЗ) в случае если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, при проведении необходимых кадастровых работ местоположение границ земельного участка и его площадь должно определяться с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка также должно определяется с учетом красных линий, местоположения границ смеж-
ных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Вторым пунктом статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ, изложенным в новой редакции, устанавливаются правила определения цены продажи земельных участков до 2010 года тем лицам, которые не указанны в пункте 1 этой статьи (перечислены выше), но которые в тоже время являются собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Такие лица приобретают соответствующие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации в зависимости от численности населения населенных пунктов. В пункте 2 были сохранены правила определения цены продажи, которые были установлены в старой редакции статьи 2, в том числе норма о том, что до установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка должен применяться минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
Что касается того, что при установлении цены земли в соответствии пунктом 2 статьи 2 Федерального закона № 137-ФЗ применяется понятие «ставка земельного налога», а в связи с принятием Федерального закона от 29 ноября 2004 года № 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» понятие «ставка земельного налога», установленная Законом Российской Федерации от 1 1 октября 1991 года № 1738-1 «О плате за землю», не применяется, необходимо иметь в виду следующее.
Главой 31 «Земельный налог» части второй Налогового кодекса Российской Федерации предусматривается понятие «налоговая ставка». Эта ставка налога устанавливается для расчета земельного налога нормативными правовыми актами
представительных органов муниципальных образований. Таким образом, расчет цены выкупа земельных участков должен производиться путем умножения площади земельного участка на налоговую ставку, устанавливаемую для расчета земельного налога нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации, и на кратность размера налоговой ставки, установленную субъектом Российской Федерации в соответствии с пунктом 2 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ.
Кроме того, необходимо иметь в виду, что Законом № 212-ФЗ определены особенности установления цены продажи земельных участков в городах Москве и Санкт-Петербурге с целью предотвращения получения спекулятивного дохода от продажи приобретенных по льготным условиям земельных участков при перепрофилировании объектов недвижимости, влекущем кратное увеличение стоимости земли (например, производственные объекты недвижимости сносятся или реконструируются и вместо них появляются торговые или офисные центры). Так, в городах, численность населения которых составляет более 3 миллионов человек, одновременно с приобретением указанными в пункте 1 статьи 2 Федерального закона № 137-ФЗ лицами в собственность земельных участков, находящихся в государственной собственности, органы государственной власти могут устанавливать запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на соответствующем земельном участке (далее - запрет на строительство, реконструкцию). Установление и снятие запрета на строительство, реконструкцию осуществляются в порядке, предусмотренном законами субъектов Российской Федерации.
При этом Законом № 212-ФЗ установлены исключения, в соответствии с которыми запрет на строительство, реконструкцию не распространяется на реконструкцию объектов капитального строительства, использование которых предусмотрено частью
8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации или реконструкция которых не приведет к изменению вида разрешенного использования земельного участка.
Запрет на строительство, реконструкцию подлежит снятию по заявлению собственника соответствующего земельного участка, которое подается в исполнительный орган государственной власти, в течение месяца после внесения этим собственником платы за снятие такого запрета. Размер платы за снятие такого запрета не может превышать 80 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
В Москве порядок установления и снятия запрета на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений на земель-н ом участке устан овлен Законом города Москвы от 1 9 февраля 2007 года № 48 «О землепользовании в городе Москве», которым также установлен максимально разрешенный Законом № 212-ФЗ размер платы за снятие такого запрета - 80 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Цена продажи земельных участков
после 2010 года
Законом № 212-ФЗ статья 36 ЗК РФ была дополнена двумя новыми пунктами (1.1 и 1.2), устанавливающими правила определения цены продажи земельных участков после 2010 года. Указанными пунктами устанавливается, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной органами исполнительной власти и органами местного самоуправления соответственно. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается:
• в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации;
• в отношении земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или
государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации;
• в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.
При этом установлено, что указанная цена земельных участков не должна превышать их кадастровую стоимость, а до установления Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.
Таким образом, указанные органы исполнительной власти и органы местного самоуправления к 1 января 2010 года должны принять нормативные правовые акты, устанавливающие порядок определения цены указанных земельных участков и их оплаты.
Особо необходимо отметить, что, несмотря на то, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов (за исключением отдельных случаев), порядок определения цены и оплаты земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Такая мера во избежание необоснованных административных барьеров и злоупотреблений позволит установить единый порядок определения цены и оплаты таких земельных участков на всей территории субъекта Российской Федерации.
Новый срок переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками
Законом № 212-ФЗ для юридических лиц, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ юридических лиц, продлен
до 1 января 2010 года срок, до которого они обязаны переоформить право ПБП земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность; религиозные организации, кроме того, должны переоформить право ПБП на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.
При этом установлено, что право ПБП земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность, юридические лица могут переоформить до 1 января 2013 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-Ф3. Предполагается, что до 2013 года будет решен вопрос о возможности переоформления права ПБП земельными участками, на которых расположены линейные объекты на условиях сервитута (в настоящее время, несмотря на очевидную целесообразность, такая возможность законодательством не установлена), что значительно снизит издержки на переоформление права ПБП соответствующих юридических лиц.
В соответствии с Законом № 212-ФЗ с 1 января 2011 года вступит в силу статья 7.34 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, устанавливающая административную ответственность в виде штрафа в размере от двадцати тысяч до ста тысяч рублей за нарушение юридическими лицами установленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права ПБП земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность.
При этом согласно примечанию к статье 3 Федерального закона № 137-ФЗ для целей данной статьи, за исключением предусмотренных пунктом 9.1 (случаи «дачной амнистии») этой статьи случаев, переофор-
мление права на земельный участок включает в себя:
1) подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права в соответствии с данной статьей или подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном статьями 15 или 22 ЗК РФ, при переоформлении этого права в соответствии с пунктами 2 и 5 данной статьи;
2) принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;
3) государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Размер арендной платы при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками
Сразу же необходимо указать на то, что Законом № 212-ФЗ установлены особые правила определения размера арендной платы при переоформлении юридическими лицами права ПБП земельными участками (п. 2 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ в новой редакции). Установлено, что при переоформлении юридическими лицами права ПБП земельными участками арендная плата за использование таких земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, который устанавливает, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуп-
равления. Также, установлено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (та же особенность, что и при определении цены продажи после 2010 года). При этом при переоформлении юридическими лицами права ПБП земельными участками размер арендной платы на год устанавливается:
• в пределах двух процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;
• в пределах трех десятых процента от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;
• в пределах полутора процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
Законом № 212-ФЗ не установлено, какой размер арендной платы на год при переоформлении юридическими лицами права ПБП земельными участками должен применяться до установления размера арендной платы соответственно Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.
В тоже время, ввиду того что максимальный размер арендной платы прямо ограничен Законом № 212-ФЗ, до установления Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения размера арендной платы за соответствующие земельные участки согласно пункт 3 статьи 65 ЗК РФ размер арендной платы при переоформлении юридическими лицами права ПБП земельными участками на право их аренды не может приниматься выше предельного размера арендной платы за соответствующие земельные участки.
Необходимо еще раз особо подчеркнуть, что установленные Законом № 212-ФЗ правила определения размера арендной платы
относятся только к случаям переоформления юридическими лицами права ПБП земельными участками на право их аренды и не могут применяться в следующих случаях:
1) при заключении нового договора аренды земельного участка с собственниками расположенных на них объектов недвижимости, например в случаях, если арендатор земельного участка, приобретенного для целей строительства в аренду, в период до 2010 года зарегистрировал право собственности на введенный в эксплуатацию объект. В то же время такой арендатор как собственник объекта недвижимости вправе выкупить земельный участок по ценам, установленным Законом № 212-ФЗ для собственников недвижимости;
2) при внесении изменений в ранее заключенные договоры аренды в части пересмотра годового размера арендной платы независимо от того, были такие договоры заключены до или после введения в действие ЗК РФ.
Таким образом, за исключением переоформления юридическими лицами права ПБП земельными участками на право их аренды, в остальных случаях арендная плата может определяться тремя способами:
1) по ставкам, указанным оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка с учетом того, что такой участок не может быть отчужден на открытом рынке недвижимости как свободный, а также может быть предоставлен в аренду только собственнику расположенного на нем здания, строения, сооружения. При этом указанное обстоятельство должно быть отражено в техническом задании на оценку стоимости объекта оценки для целей передачи в аренду;
2) исходя из ставок, установленных нормативными правовыми актами (например для РЖД, комплексной застройки);
3) по результатам торгов.
Право собственников недвижимости на выкуп земельных участков независимо от даты заключения договора аренды
Особую важность для собственников недвижимости имеет положение Закона
№ 212-ФЗ о том, что собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу ЗК РФ. Таким образом, все арендаторы земельных участков, являющиеся при этом собственниками расположенной на них недвижимости, в том числе те из них, которые переоформили право ПБП земельными участками на право их аренды в порядке, установленном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ, вправе выкупить такие земельные участки по указанным льготным ценам до 1 января 2010 года (а арендаторы земельных участков, являющиеся собственниками линейных сооружений, - до 1 января 2013 года).
Отказ в предоставлении в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
В соответствии с пунктом 4 статьи 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд. При этом установлено, что не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.
Запрет на переуступку прав аренды государственными и муниципальными унитарными предприятиями
Законом № 212-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 14 ноября 2002 года
№ 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (см. п. 5 ст. 18 и п. 3 ст. 19 закона), установившие, что государственное или муниципальное предприятие и казенное предприятие, являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе:
• сдавать такой земельный участок в субаренду;
• передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем);
• отдавать арендные права в залог;
• вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
Необходимость установления указанных запретов была вызвана распространением практики переуступки государственными и муниципальными унитарными предприятиями прав аренды другим лицам. Переуступка прав по договорам аренды осуществлялась без проведения аукционов. Изначально предоставленные государственным и муниципальным унитарным предприятиям права аренды земельных участков многократно переуступались, вследствие чего сформировался целый сегмент на земельном рынке, функционировавший по особым правилам.
Надо отметить, что в настоящее время возможность переуступки прав по договорам аренды сохраняется для государственных и муниципальных учреждений. Статьей 20 ЗК РФ устанавливается, что государственным и муниципальным учреждениям земельные участки предоставляются на праве ПБП. В то же время в ЗК РФ не установлено прямого запрета на приобретение государственными и муниципальными учреждениями земельных участков в аренду. В связи с этим многие государственные и муниципальные учреждения осуществляют переоформление своих прав ПБП на право аренды в целях дальнейшей переуступки прав по договорам аренды третьим лицам. Таким образом, эта проблема также требует решения, например по аналогии с
уже указанными запретами на переуступку прав аренды государственными и муниципальными унитарными предприятиями.
В то же время необходимо иметь в виду, что постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2008 года № 234 «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности» в целях обеспечения жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности и не используемых для реализации полномочий Российской Федерации, определенных федеральными законами, был установлен ряд ограничений, связанных с распоряжением земельными участками, находящимися в федеральной собственности. В частности, постановлением Правительства Российской Федерации № 234 для федеральных органов исполнительной власти установлен запрет на согласование сделок, связанных с распоряжением находящимися в федеральной собственности земельными участками, если они предоставлены федеральным государственным учреждениям, федеральным государственным унитарным предприятиям, Российской академии наук, отраслевым академиям наук и созданным такими академиями организациям либо не предоставлены гражданам или юридическим лицам.
Кроме того, постановлением Правительства Российской Федерации № 234 и Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2008 года № 715 «О мерах по развитию жилищного строительства» предусматривается, в частности, разработка проекта федерального закона, предусматривающего использование земельных участков, находящихся в федеральной собственности, только в целях реализации установленных федеральными законами полномочий Российской Федерации, а также расширение оснований для прекращения прав на земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, в том числе предоставленные федеральным государственным учреждениям, федеральным государственным унитарным предприятиям, Российской академии наук,
отраслевым академиям наук и созданным ими организациям.
Определение стоимости земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при приватизации расположенных на них объектов недвижимости
В соответствии с пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом необходимо иметь в виду, что действие Федерального закона № 178-ФЗ не распространяется, в частности, на отношения, возникающие при отчуждении земли (за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы).
Законом № 212-ФЗ пункт 7 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ был изложен в новой редакции, в соответствии с которой предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в поряд-
ке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.
Коме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 11 Федерального закона № 178-ФЗ (в редакции Закона № 212-ФЗ) устанавливается, что стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания открытого акционерного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Приобретение несколькими
собственниками здания (помещений в нем) прав на неделимый земельный участок
Законом № 212-ФЗ в пункты 3 и 4 статьи 36 ЗК РФ были внесены изменения, в соответствии с которыми введена обязанность учитывать долю в праве собственности на здание при приобретении несколькими собственниками здания (помещений в нем) прав на неделимый земельный участок. При этом предусматриваются три случая приобретения несколькими собственниками здания (помещений в нем) прав на неделимый земельный участок:
1) здание (помещения в нем) принадлежит всем лицам на праве собственности. В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение этого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание;
2) здание (помещения в нем) принадлежит лицам на разных правах. В случае если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения
либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение этого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.
При этом необходимо иметь в виду, что казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения - правообладатели помещений в этом здании будут обладать правом ограниченного пользования земельным участком (сервитут) для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения;
3) здание (помещения в нем) закреплены за несколькими казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями. В случае если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, этот земельный участок предоставляется лицу, во владении которого находится большая площадь помещений в здании, в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком (сервитут) для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.
Документы, подаваемые в органы власти при приобретении прав на находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения
Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, осуществляется в соответствии со статьей 36 ЗК РФ.
Необходимо иметь в виду, что пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ установлено следующее: объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
В соответствии с пунктом 5 статьи 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица - собственники расположенных на них зданий, строений, сооружений совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта. При этом необходимо обратить внимание, что недавно в статью 36 ЗК РФ Федеральным законом от 13 мая 2008 года № 66-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» были внесены важные изменения, в соответствии с которыми уточнен порядок действий заявителя и органов власти в тех случаях, когда не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка.
Так, пунктом 7 статьи 36 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 13 мая 2008 года № 66-ФЗ) установлено, что в случае если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 ЗК РФ исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает за-
явителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение кадастровых работ в отношении этого земельного участка и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». При этом местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка также определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
В соответствии с пунктом 8 статьи 36 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 13 мая 2008 года № 66-ФЗ) исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в пункте 5 настоящей статьи, и направляет им копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.
При этом Законом № 212-ФЗ был увеличен срок принятия решения о предоставлении земельного участка. Так, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, в месячный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с пунктом 2 статьи 28 ЗК РФ, а в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, - на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земель-
ного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Законом № 212-ФЗ также было установлено, что перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативному правовому регулированию земельных отношений. В целях реализации указанной нормы Закона № 212-ФЗ и ввиду того, что в соответствии с Положением о Минэкономразвития России, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 27 августа 2004 года № 443, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативному правовому регулированию земельных отношений, был принят приказ Минэкономразвития России от 30 октября 2007 года № 370 «Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения».
В пунктах 1-3 перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения (далее - Заявление, Перечень) установлены требования о том, что к Заявлению прилагаются документы, необходимые для удостоверения личности заявителя (заявителей - в случае совместного обращения) и для подготовки соответствующего решения или договора.
В пункте 4 Перечня установлено требование о том, что при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке к Заявлению должны быть приложены документы, удостоверяющие (устанавливающие) права на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, для подтверждения исключительного права на приватизацию земельных участков или при-
обретение права аренды земельных участков в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 36 ЗК РФ.
В пункте 5 Перечня установлено требование о том, что к Заявлению необходимо прилагать документы, удостоверяющие права на приобретаемый земельный участок. При этом устанавливается, что в случае отсутствия у собственника здания, строения, сооружения документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок, вместе с документами, указанными в пункте 4 Перечня, к Заявлению прилагается мотивированный отказ в предоставлении информации, выданный в письменной форме органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с отсутствием права на приобретаемый земельный участок, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Названные документы необходимы для решения вопроса о прекращении или изменении ранее существовавших прав на земельный участок.
В пункте 6 Перечня установлено требование о том, что к Заявлению необходимо прилагать кадастровый паспорт, а до вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (вступил в силу с 1 марта 2008 года) - выписку из государственного земельного кадастра, что соответствует абзацу 1 пункта 5 статьи 36 ЗК РФ.
В пункте 7 Перечня установлено требование о том, что к Заявлению необходимо прилагать копию документа, подтверждающего право приобретения земельного участка на определенном праве и на установленных особых условиях:
• в постоянное (бессрочное) пользование (в случаях, установленных пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ);
• в безвозмездное срочное пользование (организациям в соответствии со статьей 24 и абзацем 4 пункта 1 статьи 36 ЗК РФ);
• в собственность на условиях, установленных земельным законодательс-
твом (например: бесплатно - религиозным организациям в соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 36 ЗК РФ; за плату - гражданам и юридическим лицам в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ);
• в аренду на условиях, установленных земельным законодательством (например в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ).
Необходимо отметить, что исчерпывающий перечень случаев переоформления прав на земельный участок и подтверждающих такие случаи документов не был установлен ввиду их значительного количества и множества вариантов сочетания, например:
• находящиеся в собственности религиозных организаций здания, строения, сооружения имеют религиозное и благотворительное назначение;
• право собственности на здания, строения, сооружения возникло в результате отчуждения из государственной или муниципальной собственности;
• находящиеся в собственности здания, строения, сооружения возведены на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, которые были отчуждены из государственной или муниципальной собственности;
• земельные участки с расположенными на них жилыми домами, находящиеся в фактическом пользовании граждан Российской Федерации, приобретены ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 года № 1305-1 «О собственности в СССР»;
• право собственности гражданина на здание, строение, сооружение возникло до вступления в силу ЗК РФ;
• юридическое лицо является некоммерческой организацией, и при этом право собственности на здание, строение, сооружение у него возникло до вступления в силу ЗК РФ и другие случаи.
Отсутствие упоминания в пункте 7 Перечня какого-либо конкретного документа, подтверждающего право приобретения земельного участка на определенном праве и на установленных особых условиях, могло бы стать формальным препятствием для реализации своего права собственником здания, строения, сооружения.
Законом № 212-ФЗ установлено, что исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставление дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным Перечнем (абз. 2 п. 5 ст. 36 ЗК РФ). В то же время указанная норма не означает, что заявитель может ею злоупотреблять, предоставляя какие угодно документы, считая их основанием для принятия соответствующего решения и настаивая на том, что от него не вправе требовать предоставления необходимых (соответствующих требованиям) документов. На практике такие случаи возникали и касались в большей мере документов, подтверждающих право приобретения земельного участка на определенном праве и на установленных особых условиях (п. 7 Перечня).
Здесь необходимо отметить, что ответственность за принятие решения о предоставлении земельного участка лежит на исполнительных органах государственной власти или органах местного самоуправления, и они вправе проводить анализ представленных документов, выявлять их несоответствие установленным требованиям. В случае если анализ документов показывает, что они не подтверждают право заявителя на приобретение земельного участка на условиях, указанных в поданном им заявлении, органы государственной власти или органы местного самоуправления должны дать заявителю письменные мотивированные разъяснения о том, какие документы должны быть представлены взамен несоответствующих требованиям для подтверждения его прав на предоставление земельного участка на определенном праве и на установленных особых условиях.
Рассмотрим некоторые проблемы, возникающие на практике при приобретении
собственниками недвижимости прав на земельные участки.
Могут ли собственники киосков, ларьков, павильонов и других подобных объектов приобрести в собственность земельные участки под ними на условиях, установленных Законом № 212-ФЗ
Условия приобретения в собственность земельных участков, установленные Законом № 21 2-ФЗ, распространяются только на собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. То есть на соответствующих собственников объектов недвижимости, так как в соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, незавершенные строительные объекты.
Как правило, киоски, ларьки, павильоны и другие подобные объекты не являются объектами недвижимости. Такой вывод следует из соотношения следующих норм законов. В статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (незавершенные строительные объекты), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. С учетом положений пункта 1 статьи 130 ГК РФ это означает, что объект капитального строительства - это объект недвижимости, а так как временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки не являются объектами капитального строительства, то они не являются объектами недвижимости.
Например, в Комментарии к части второй Гражданского кодекса Российской Фе-дерации1 указывается на то, что «согласно требованиям кадастрового и технического учета понятия «здание» и «сооружение» технически характеризуются как архитектурно-строительные объекты капитальной застройки: прочно, фундаментально связанные с земельным участком. В этом смысле к зданиям, например, не могут быть отнесены временные переносные строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента - павильоны, киоски, ларьки и т. п. Здание (сооружение) - это самостоятельный (отдельно стоящий) объект недвижимости. По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как встроенно-пристроенные помещения, жилые и нежилые помещения, входящие в состав зданий и сооружений».
В то же время на практике возникают вопросы, связанные с тем, что в законодательстве отсутствуют четкие определения таких понятий, как «объект недвижимости», «здание», «строение», «сооружение». Как уже было указано, ГК РФ дает только общую характеристику объектов недвижимости, прямо относя к ним здания, сооружения, незавершенные строительные объекты. Нет ясности и в вопросе соотношения понятий «объект недвижимости» и «объект капитального строительства».
В настоящее время, если возникнет такая необходимость, подтвердить то, что объект является объектом недвижимости, возможно двумя способами:
1) посредством выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так как пунктом 1 статьи 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней;
1 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под редакцией С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского. Подготовлен для системы «Консультант Плюс», 2007.
2) посредством выписки из Единого государственного реестра объектов капитального строительства (ведется в целях государственного технического учета объектов капитального строительства (зданий, сооружений, незавершенных строительных объектов) и их частей (помещений). Предоставление документов и сведений об объектах учета и внесение их в указанный реестр осуществляются организациями технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.
Таким образом, в случае если киоски, ларьки, павильоны и другие подобные объекты являются объектами недвижимости (будут признаны таковыми), то условия приобретения в собственность земельных участков, установленные Законом № 212-ФЗ, распространяются на собственников таких объектов.
В случае если киоски, ларьки, павильоны и другие подобные объекты не являются объектами недвижимости, то собственники таких объектов используют земельные участки под ними на условиях, установленных договорами аренды таких земельных участков, заключаемых с собственником земельных участков в соответствии с гражданским и земельным законодательством.
Определение полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися под объектами недвижимости, принадлежащими на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию и юридическому лицу (частному собственнику) либо одному из указанных публичных собственников и юридическому лицу
В соответствии со статьей 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ в целях разграничения государственной собственности на землю были установлены основания отнесения земельных участков к собственности Российской Федерации, собственности субъектов Российской Федерации и к собственности поселений, городских округов, муниципальных
районов. Согласно этой статье земельные участки, находящиеся под объектами недвижимости, принадлежащими на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию и юридическому лицу (частному собственнику) либо одному из указанных публичных собственников и юридическому лицу, не отнесены ни к собственности Российской Федерации, ни к собственности субъектов Российской Федерации, ни к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов.
Таким образом, указанные земельные участки являются земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и распоряжение этими земельными участками в большинстве случаев осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, в Москве и Санкт-Петербурге - органами исполнительной власти данных субъектов Российской Федерации - городов федерального значения либо в соответствии с законами Москвы и Санкт-Петербурга - органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований данных городов (подпункты 2 и 4 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ).
Кроме того, необходимо иметь в виду, что если рассматриваемые земельные участки находятся в границах поселений, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, то в соответствии с подпунктом 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ полномочия по распоряжению ими законом субъекта Российской Федерации могут быть переданы исполнительным органам государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации.
Приватизация земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения со встроенными объектами гражданской обороны
Собственники зданий, строений, сооружений приобретают права на земельные участки, которые находятся в государствен-
ной или муниципальной собственности и на которых расположены объекты гражданской обороны, в соответствии со статьей 36 ЗК РФ.
В то же время ввиду того, что, например, в производственные корпуса частных компаний встроены объекты гражданской обороны, приобретение прав на земельные участки, на которых расположены такие здания, строения, сооружения, имеет ряд особенностей.
В соответствии с пунктом 2.1.37 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 года № 2284 «О Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации», к объектам и предприятиям, находящимся в федеральной собственности, приватизация которых запрещена, отнесены, в частности, защитные сооружения гражданской обороны. При этом в соответствии со статьей 31 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ при отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными настоящим законом или иными федеральными законами, и публичным сервитутом. Ограничением, в частности, может являться обязанность содержать имущество, не включенное в состав приватизированного имущественного комплекса унитарного предприятия и связанное по своим техническим характеристикам, месту нахождения (для объектов недвижимости), назначению с приватизированным имуществом, в том числе обязанность содержать объекты гражданской обороны.
Таким образом, земельные участки под объектами недвижимости со встроенными объектами гражданской обороны должны будут приобретаться частными компаниями в соответствии с пунктом 3 статьи 36 ЗК РФ, которым, в частности, устанавливается, что в случае если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на
праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение этого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. Кроме того, установлено, что казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения - правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.
В собственность земельные участки под объектами недвижимости, в которые в настоящее время встроены объекты гражданской обороны, могут быть приобретены частными компаниями только после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке. При этом необходимо иметь в виду, что списание в установленном порядке объектов гражданской обороны не прекращает на них права собственности Российской Федерации, а лишь лишает их специального статуса. В то же время отчуждение объектов гражданской обороны из федеральной собственности будет возможно только после принятия уполномоченными органами решения о прекращении их использования по прямому назначению и, соответственно, снятии с такого имущества статуса объекта гражданской обороны.
Распоряжение земельным участком,
находящимся на праве постоянного (бессрочного) пользования у унитарного
предприятия, в отношении которого введена процедура конкурсного производства
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 14 ноября 2002 года № 161 -ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» имущество уни-
тарного предприятия формируется за счет имущества, закрепленного за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления собственником этого имущества; доходов унитарного предприятия от его деятельности и иных не противоречащих законодательству источников.
Земельные участки, предоставленные на праве ПБП унитарным предприятиям, в случаях, установленных статьей 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-Ф3, находятся соответственно в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации или поселений, городских округов, муниципальных районов.
В соответствии с пунктом 4 статьи 20 ЗК РФ лица, обладающие земельными участками на праве ПБП, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Распоряжение указанными земельными участками осуществляют соответствующие органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Абзацем 1 пункта 2 статьи 3 Федерального закона № 137-Ф3 установлено, что юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право ПБП земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.
В законодательстве отсутствует запрет на осуществление переоформления права ПБП земельными участками в случае введения процедуры конкурсного производства в отношении юридического лица. Следовательно, конкурсный управляющий унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, и в отношении которого введена процедура конкурсного производства, вправе переоформить право ПБП земельными участками на право аренды земельных участков. В этом случае после продажи в рамках процедуры конкурсного производства новый собственник зданий, строений, сооружений приобретает права на земельный участок под ними на
основании статьи 35 ЗК РФ, в соответствии с которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В то же время право ПБП земельными участками может быть переоформлено новым собственником зданий, строений, сооружений после их продажи в рамках процедуры конкурсного производства. Так, в соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ юридических лиц) на праве ПБП, право ПБП земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков, или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ по выбору покупателей зданий, строений, сооружений.
Что касается осуществления полномочий собственника земельных участков в тех случаях, когда собственник земельных участков предоставил их на праве ПБП другому лицу, то необходимо отметить следующее.
Земельные участки, предоставленные на праве ПБП, не могут быть предоставлены их собственником на каком-либо праве третьему лицу, пока лицо, которому земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, не откажется от прав на них в соответствии со статьей 53 ЗК РФ либо право ПБП земельным участком не будет принудительно прекращено в случае его ненадлежащего использования в соответствии со статьей 54 ЗК РФ.
При этом законодательством не установлен запрет в отношении осуществления регистрации в соответствующих случаях федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации или поселений, городских округов, муниципальных
районов на земельные участки, находящиеся на праве ПБП у унитарного предприятия, в отношении которого введена процедура конкурсного производства.
Договор аренды земельных участков в рассматриваемом случае может быть заключен их собственником с предприятием-банкротом в лице конкурсного управляющего только при переоформлении права ПБП земельными участками, как указано выше.
В то же время при решении рассмотренного вопроса необходимо иметь в виду, что постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2008 года № 234 в целях обеспечения жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности и не используемых для реализации полномочий Российской Федерации, определенных федеральными законами, был установлен ряд ограничений, связанных с распоряжением земельными участками, находящимися в федеральной собственности.
Изменения законодательства, которые должны способствовать завершению процесса переоформления прав на земельные участки и стимулировать к этому органы власти
С принятием Федерального закона от 17 апреля 2006 года № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», направленного на совершенствование законодательства о разграничении государственной собствен-н ости н а земл ю, был решен ряд важн ых проблем. В частности, названным законом закреплены процедуры разграничения государственной собственности на землю на основании признаков, установленных федеральными законами, без согласования и утверждения перечней соответствующих земельных участков, что позволило сущес-
твенно ускорить и упростить процедуру разграничения государственной собственности на землю, а также устранить проблему определения органа власти, в который необходимо обращаться с заявлением при приобретении (переоформлении) прав на земельные участки.
Ключевым изменением стало принципиальное разделение земельных участков, находящихся в государственной собственности, на две группы:
Группа 1 - земельные участки, которые в целях разграничения государственной собственности на землю отнесены к соответствующему уровню публичной собственности - собственности Российской Федерации, собственности субъектов Российской Федерации, собственности поселений, городских округов, муниципальных районов (статья 3.1 Федерального закона № 53-ФЗ).
При этом необходимо иметь в виду, что распоряжение такими земельными участками, если иное не предусмотрено федеральным законом, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них. Таким образом, для получения возможности распоряжаться указанными земельными участками остается только осуществить государственную регистрацию права собственности на них.
Что касается государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю, то такая регистрация в соответствии со статьей 30.1. Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления либо действующего по их поручению лица. В заявлении указывается основание возникновения права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 2006 года № 404.
Группа 2 - земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. К таким земельным участкам, в частности, относятся земельные участки под объектами недвижимости, находящимися в частной собственности (в том числе приватизированными), и земли, права на которые подлежат переоформлению. В связи с тем, что такие земельные участки в большинстве случаев подлежат продаже в частную собственность, разграничение государственной собственности на такие земельные участки являлось нецелесообразным.
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется в большинстве случаев органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов (случаи, когда предусматривается иное, были рассмотрены ранее).
При этом органы местного самоуправления муниципальных районов, городских округов (в установленных случаях - органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации) могут распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, с момента вступления Федерального закона от 17 апреля 2006 года № 53-ФЗ в силу, так как для этого не требуется государственная регистрация права собственности на такие земельные участки.
Распределение доходов от распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена
Как уже было указано, земельные участки под объектами недвижимости, нахо-
дящимися в частной собственности (в том числе приватизированными), и земли, права на которые подлежат переоформлению, то есть подавляющая часть тех земельных участков, которые приобретаются на условиях, установленных Законом № 212-ФЗ, отнесены к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, а распоряжение такими земельными участками осуществляют органы власти соответствующих муниципальных образований.
Стимулировать органы власти муниципальных образований к активизации и завершению процесса переоформления прав на земельные участки призван Федеральный закон от 26 апреля 2007 года № 63-ФЗ «О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации в части регулирования бюджетного процесса и приведении в соответствие с бюджетным законодательством Российской Федерации отдельных законодательных актов Российской Федерации», согласно которому в пользу бюджетов муниципальных образований оптимизировано распределение доходов между бюджетами различных уровней бюджетной системы Российской Федерации, полученных от распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Федеральным законом № 63-ФЗ на постоянной основе в Бюджетном кодексе Российской Федерации закреплены единые правила и нормативы распределения доходов (см. табл.) от распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, независимо от того, предоставляется земельный участок в аренду или продается в собственность, предназначен для жилой застройки или иного использования.
В отношении земель, отнесенных в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и собственности поселений, городских округов, муниципальных районов, -100 процентов средств от распоряжения соответствующими земельными участками зачисляются в соответствующие бюджеты
Таблица
Распределение доходов от распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, предусмотренное Бюджетным кодексом
Российской Федерации
Цель предоставления земельных участков Норматив распределения доходов от арендной платы и от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена
Независимо от цели предоставления (для строительства - жилищного, промышленного и иного, или для иного использования) 1. В границах городского округа: • в бюджеты субъектов Российской Федерации -20 процентов • в бюджеты городских округов - 80 процентов 2. В границах поселений: • в бюджеты муниципальных районов - 50 процентов • в бюджеты поселений - 50 процентов 3. На межселенных территориях: • в бюджеты муниципальных районов - 100 процентов 4. В городах федерального значения Москве и Санкт- Петербурге (являются субъектами Российской Федерации): • в бюджеты этих городов - 100 процентов, если их законами (как субъектов Российской Федерации) не установлено иное
в зависимости от установленного права собственности на земельные участки.
В то же время остается ряд нерешенных проблем, связанных с оформлением прав на земельные участки под объектами недвижимости, основные из которых следующие:
• проблема определения статуса земельного участка по отношению к объекту недвижимости, на нем расположенном: земельный участок следует судьбе объекта недвижимости, или наоборот;
• проблема оформления и регистрации прав на земельный участок в случае, если расположенный на нем объект недвижимости принадлежит на праве собственности нескольким лицам;
• проблема определения границ и критериев делимости/неделимости земельных участков.
Для решения указанных проблем требуется, в частности, на основе анализа соответствующих российских и зарубежных подходов проработать следующие вопросы:
• определение механизма согласования интересов и порядка принятия решения сособственниками зданий (помещений в нем) по вопросу о том, на каком праве необходимо приобретать земельный участок (собственность или аренда);
• определение механизма, обеспечивающего в установленном порядке обязательное участие в приобретении прав на земельные участки всех сособствен-ников здания (помещений в нем);
• усовершенствование порядка подачи сособственниками зданий (помещений в нем) заявления о приобретении прав на земельный участок;
• определение порядка финансирования затрат на проведение работ по оформлению прав на земельные участки сособственниками здания (помещений в нем);
• установление порядка определения доли сособственников здания (помещения в нем) в общем праве на земельный участок;
• возможность выдела доли в праве общей долевой собственности на земельный участок каждого из собственников недвижимости определение порядка выдела доли, а также порядка установления размера части земельного участка, который будет принадлежать собственнику недвижимости после раздела исходного земельного участка;
• определение порядка определения размера части земельного участка, оформляемого на праве аренды каждым из собственником недвижимости, а также определение условия общей и личной ответственности арендаторов;
• определение порядка разрешения споров, которые могут возникнуть при приобретении прав на земельный участок сособственниками недвижимости.
В настоящее время на рассмотрении в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации находятся несколько законопроектов, положения которых частично решают как указанные проблемы, так и другие актуальные проблемы, связанные с приобретением прав на земельные участки под объектами недвижимости, а именно:
1) проект федерального закона № 330901-4 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» (прежнее название - «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования проведения землеустройства»)» (принят в первом чтении 18 октября 2006 года, готовится ко второму чтению),
которым, в частности, предусматривается следующее:
• установление особенностей раздела, объединения, выдела и перераспределения земельных участков как недвижимых вещей;
• упрощение порядка отказа от права собственности на земельные участки (возможность отказа без межевания);
2) проект федерального закона № 445126-4 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и другие законодательные акты Российской Федерации» (внесен 20 июня 2007 года), предусматривающий совершенствование порядка проведения государственной кадастровой оценки земель.
Кроме того, подготовлен и внесен в Правительство Российской Федерации проект федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты в связи с совершенствованием нормативно-правового регулирования сервитутов» (закон направлен на создание единых начал правового регулирования сервитутов в части порядка и условий их установления, использования, прекращения).
Необходимо отметить, что из-за отсутствия в настоящее время четкого правового регулирования отношений, возникающих в связи с установлением сервитутов, возникают сложности при оформлении таких отношений, что сдерживает внедрение сервитутов и приводит к ситуации, когда заинтересованные лица вынуждены искать более дорогие и неудобные способы оформления своих отношений, например путем заключения договора аренды, или вынуждены уклоняться от оформления отношений с собственниками земельных участков.
